Center Parcs buyout would offer low thrills stay

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The author is a Reuters Breakingviews columnist. The opinions expressed are her own. Refiles to add dropped word in fifth paragraph and fix punctuation in seventh paragraph.

By Yawen Chen

LONDON, May 17 (Reuters Breakingviews) -Britain’s staycation giant will test the appetite of buyout firms. Center Parcs’ Canadian private equity owner Brookfield BN.TO is eyeing a sale that could value the holiday park operator at 4 to 5 billion pounds, per the Financial Times. The company’s unique assets may appeal to buyout groups, but they should prepare for a no-frills stay.

In the UK, Center Parcs is the first name that springs into middle-class parents’ minds when planning a holiday, offering everything from forest-based nature trails to water slides. While a week in a lodge can cost a hefty 2,000 pounds, the business has thrived thanks to booming pandemic-induced domestic demand. In 2022, Center Parcs’ occupancy rate rebounded to 97%, and its EBITDA margin exceeded 50%.

Brookfield bought Center Parcs’ UK assets for 2.4 billion pounds from Blackstone BX.N in 2015. A deal at 4.5 billion pounds, the mid-point of the mooted price, would mean the group would have more than trebled its money after factoring in dividends, according to a Breakingviews calculation, equivalent to a 17% internal rate of return over eight years. That assumes it funded its initial deal with around 60% debt.

The job looks harder for the next owner. A 4.5 billion pound valuation would be equivalent to 15 times EBITDA, assuming EBITDA of 302 million pounds in the year to April 2024. As debt is scarce, a buyer could struggle to borrow more than half of the purchase price, implying a whopping 2.25 billion pound equity cheque.

Assume a new owner can grow Center Parcs' revenue by 5% annually over the next five years, just above its long-term average, and crank up its EBITDA margin to 52% while using spare cash to pay down debt. An exit on the same multiple would value the business at just under 6 billion pounds, and the buyer’s equity would have doubled to 4.5 billion pounds. That’s a hardly stellar 15% internal rate of return over five years.

Even that could be a stretch. While Center Parcs has been upgrading existing sites, it has been almost a decade since its last village in the UK was built, and this year it had to cancel a development on ancient woodland. With inflation running at around 10% in the UK, Brits may cut back on non-essential spending, especially resorts where extras like playing ping pong cost money, and meals are not included. Assume revenue growth of just 3%, and the annual return is a lowly 12%.

Leisure has been a fertile ground for private equity. Even this month PAI Partners, for example, made an offer to buy French theme park operator The Looping Group. Still, a Center Parcs buyout today looks more like a gentle walk in one of its serene forests, than a thrilling ride.

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Canadian private equity group Brookfield is seeking between 4 billion and 5 billion pounds for Center Parcs, the Financial Times reported on May 15, citing people familiar with the matter.

Brookfield has appointed investment bankers who have been sounding out potential buyers in the past week, which include other private equity firms, the report said.

Center Parcs confirmed in a statement dated May 16 that Brookfield, the Group’s parent shareholder, is "exploring strategic alternatives" for Center Parcs which "may, or may not, result in a transaction".

Editing by Neil Unmack and Pranav Kiran


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